Derecho a la propiedad
Joaquín Sarrión Esteve
Curso de última actualización (2026/2027)
El derecho de propiedad forma parte indiscutible de la historia y evolución del constitucionalismo, ya desde su consagración como un derecho inviolable y sagrado en la Declaración de Derechos del Hombre y del Ciudadano (1787).
En el constitucionalismo histórico español ha sido una constante, recogido en el art. 172 de la Constitución de 1812, el art. 10 de las Constituciones de 1837, 1845, y 1876, en el art. 13 de la Constitución de 1869 y en el art. 44 de la Constitución de 1931, si bien con un diferente alcance en cada caso.
En nuestra Constitución de 1978, mucho más avanzada socialmente, el «terrible derecho» (Rodotá) se encuentra delimitado por su función social, a la vez que se configura no sólo como derecho sino también como garantía institucional, en el art. 33. Si bien no se encuentra dentro de los derechos fundamentales “en sentido estricto” a nivel constitucional español, que gozan de las mayores garantías constitucionales (art. 53.2 CE); es comúnmente aceptado como derecho fundamental en sentido amplio, y, además, desde una perspectiva multinivel, ha gozado de una suficiente protección jurisdiccional.
A nivel del Consejo de Europa, goza de protección jurisdiccional a través del TEDH (art. 1 del Protocolo adicional (número 1) del CEDH, bajo la rúbrica «Protección de la propiedad»); y a nivel de la Unión Europea, el Tribunal de Justicia ha mantenido, de forma consolidada, que el derecho de la propiedad forma parte del ordenamiento jurídico «comunitario», derivado de las tradiciones constitucionales comunes de los Estados miembros (por todas, Hauer, C-44/79; Schräder, C-265/87; Wachauf, C-5/88; y Standley, C-293/97), y ha sido positivizado en art. 17 de la DFUE, bajo la rúbrica «Derecho a la propiedad».
La falta de una definición material del contenido del derecho a la propiedad, y dejando al margen la garantía expropiatoria, permite que el legislador pueda delimitar con cierta flexibilidad, fundamentado en la función social y el interés público, el régimen jurídico de acceso o adquisición, uso y mantenimiento, así como transmisibilidad. No obstante, el TC ha tenido oportunidad de reconocer tanto su vertiente como derecho subjetivo de las personas, y como garantía institucional que limita la libertad del legislador a la hora de configurar el régimen jurídico de la propiedad.
Parte de la doctrina ha defendido que el “derecho a la propiedad” implica un derecho de accesibilidad en un Estado social y democrático de Derecho, incluso desde una concepción prestacional vinculada a la vida económica (Fernando Rey).
A nivel interno, las garantías o mecanismos de protección incluyen la reserva de ley con respeto a su contenido esencial (art. 53.1 CE); y la triple garantía expropiatoria prevista en el art. 33, que incluye:
a) Una causa justificada de utilidad pública o interés social
Se entiende que el poder público puede utilizar la expropiación como mecanismo para realizar los fines constitucionales, entendiendo “utilidad pública” como la necesidad del bien o derecho para la realización de funciones públicas, administrativas; e interés social como cualquier otro motivo vinculado con la realización de intereses generales, pero excluyendo la arbitrariedad y discrecionalidad .
b) La correspondiente indemnización
La indemnización debe garantizar la reparación del daño derivado de la expropiación por lo que se requiere proporcionalidad y equilibrio en la fijación de esta (STC 166/1986, FJ 13). Sin embargo, no es contrario a la Constitución el establecimiento de un criterio de valoración que excluya de la compensación las llamadas expectativas derivadas de la asignación de edificabilidades y usos por la ordenación territorial y urbanística aún no realizados, dado el fin de evitar el traslado a la colectividad del coste de los riesgos de la determinación del precio de mercado (SSTC 43/2015 de 2 de marzo; y 56/2015, de 16 de marzo).
c) Que se realice de conformidad con las leyes
El procedimiento de expropiación forzosa viene regulado en una ley especial, la Ley de 16 de diciembre de 1954, de Expropiación Forzosa, reformada en múltiples ocasiones. Sin embargo, se ha planteado y discutido la constitucionalidad de las expropiaciones legislativas singulares, ope legis, es decir, aquellas que se llevan a cabo por medio una ley singular. A este respecto, el Tribunal Constitucional ha convalidado la utilización de la ley para una expropiación en sustitución de la expropiación administrativa si bien reconociendo un carácter excepcional y exigiendo su justificación objetiva y el respeto de las garantías del art. 33.3 CE, aplicando un juicio de proporcionalidad que atiende a la reducción de las garantías judiciales de la expropiación legislativa (por todas, SSTC 111/1983, 166/1986, 67/1988, 6/1991 en relación a la expropiación del Grupo RUMASA ex Real Decreto-Ley 2/1983, de 23 de febrero, de Expropiación del grupo RUMASA, convalidado por Ley 7/1983 de 2 de marzo; en la STC 48/2005, de 3 de marzo en relación a la Ley del Parlamento de Canarias 2/1992, de 26 de junio, sobre declaración de utilidad pública de la expropiación forzosa de varios edificios en Santa Cruz de Tenerife para proceder a la ampliación de la sede del Parlamento). Sin embargo, hay que entender que son supuestos excepcionales y no cabe la utilización de cualquier ley, excluyendo la utilización de una ley de presupuestos para llevar a cabo una expropiación legislativa.
Además, hay que diferenciar la expropiación de la limitación, delimitación o regulación general del contenido de un derecho, que no priva del mismo, sino que configura o modifica una situación normativa general anterior (por todas SSTC 99/87, de 11 de junio; y 41/1990, de 15 de marzo); si bien cuando esta regulación no respete el contenido esencial del derecho implicaría una privación no admitida constitucionalmente sin la debida indemnización (STC 227/1988, de 29 de septiembre).
Desde el prisma constitucional interno se puede afirmar que, aunque el derecho a la propiedad -al no ser susceptible per se de amparo- tiene una protección reducida, el Derecho externo -tanto el CEDH como el Derecho de la UE- ha alterado su dinámica para transformarlo en un derecho sobreprotegido.
En efecto, por un lado, la jurisprudencia del Tribunal Europeo de Derechos Humanos ha tenido una importancia colosal en la concepción del derecho a la propiedad, su contenido y los límites admisibles al mismo; pero al mismo tiempo cabe afirmar que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea está llamado a asumir un papel cada vez más relevante también en la delimitación de su configuración, contenido y límites, sobre todo teniendo en consideración que el derecho a la propiedad como derecho fundamental del nivel de la Unión Europea está estrechamente vinculado a la consecución del mercado interno, y que el ámbito del Derecho de la Unión es cada vez mayor.